טעויות שנעשות בפרויקטים של פינוי בינוי - התחדשות עירונית בישראל

אם אתם מתכננים פרויקט פינוי בינוי חשוב מאוד ללמוד מטעויות של דיירים אחרים ולא לעשות אף אחת מהטעויות הבאות:

1. לא לחתום לאף יזם על שום מסמך כוונה או הרשאה או כל דבר כזה או אחר, גם אם הם מתחייבים כי זה לא מחייב. לעיתים מספר חתימות יכולות לאפשר ליזם כזה או אחר לכתוב הערת אזהרה בטאבו וזה עלול לתקוע את הפרויקט לשנים קדמיה ואף לדרוש פיצוי כספי לאותו מחתים, במידה ולא הצלחתם להשתחרר ממנו בצורה משפטית.
2. חשוב מאוד לא לפעול לבד. כולנו יודעים עד כמה הכוח האמיתי נמצא בשיתוף פעולה ובביחד, אבל אם כל אחד יפעל לבד מול יזם אחר או בניגוד אינטרסים הפרויקט יתקע או שבכלל לא יוכל לקום. חשוב לבחור נציגות דיירים וליצור דיאלוג אמיתי, שקיפות ועדכונים בין כל חברי הקבוצה. כך שכל ההצעות יתרכזו למקום אחד ויזמים ינהלו מו"מ מול נציגות אחת.
3. חשוב לקחת עורך דין שמבין בפרויקטים של פינוי ובינוי. כיום בישראל ישנם לא מעט עורכי דין ומתוכם לא מעט שמתעסקים בנדל"ן, אך אם אתם רוצים באמת להוציא את המיטב מתוך הפרויקט שלכם חשוב לקחת עורך דין שמתמחה בפינוי ובינוי ושיש לו תוצאות מוכחות בתחום. חשוב מאוד בראיון איתו להתרשם מהתוצאות שהוא הוציא לדיירים בפרויקטים שלו, להיפגש איתו במשרד כדי להתרשם מהצוות והאווירה וגם לבקש לדבר עם נציגי דיירים בפרויקטים קודמים. זו הולכת להיות מערכת יחסים ארוכה של שנים וגם לא זולה במיוחד ולכן החשיבות לבחירה כאן היא קריטית. סדר גודל זה 7-10 שנים יחד.
4. אל תערכו מפגשים ואל תנהלו משא ומתן ללא אותו עורך דין שנבחר. אם לעורך דין יש ניסיון הוא יידע מה התמורה שאתם אמורים לקבל בפרויקט כזה והוא גם אמור להכיר את החברות הרציניות יותר שיש להן את המשאבים והיכולות להרים פרויקטים כאלו. מכאן שמכרז היזמים שלכם לא צריך להיות אינסופי אלא מבוסס על מסמך דרישות ברור שאיתו ניגשים לשלוש ארבע חברות רציניות ומקבלים הצעות. אם תפתחו את המכרז לכל מי שרוצה תקבלו הצעות מיזמים שונים שכל אחד יבטיח דברים שונים לחלוטין ואם מישהו מהם לא יתקבל הוא יפנה לדיירים האחרים במטרה ללכלך על היזם שנבחר וזה מתכון בטוח לפיצוץ.

זכרו – מדובר בפרק חשוב וארך בחייכם שתבלו בפרויקט כזה ולכן גם אם לא תהפכו לאנשי מקצוע בו עליכם להבין בו טוב מאוד.

מה נכון לדרוש במסגרת פינוי בינוי?

פרויקטים לא מעטים של פינוי בינוי נופלים בשל דרישות לא ריאליות של הדיירים או בשל הבטחות מופרכות של יזמים שאינם יכולים לעמוד בהן משום שהן אינן רווחיות עבורן. אם התקשרתם עם עורך דין בעל ניסיון או לחלופין או עם חברות רציניות שעשו לא מעט פרויקטים אז תוכלו לקבל הערכה מה ריאלי מבחינת התמורה שאתם יכולים לקבל. זה נכון שבמקרים רבים אפשר לקבל יותר מההצעה הראשונית אך כל עוד מדובר בדרישה ריאלית. כדי למצות את הזכויות שלכם מומלץ לא רק להתקשר עם עורך דין בעל ניסיון בפינוי בינוי שגם יוכל להמליץ לכם על חברות רציניות ולתת הערכה מדויקת מה ניתן לקבל בפרויקט, אלא גם עם מפקח בנייה.

מפקח בניה צריך לבדוק טוב טוב את המפרטים והדרישות מחברות הייזום, עד לפרטים הקטנים ביותר. לפעמים במפרטים אפשר לשנות המון – לדייר הפרטי כל שדרוג בדירה זה המון כסף, אבל עבור הקבלן לרוב מדובר בסכומים לא רציניים ולכן כדאי להתעקש שם וגם לפקח שם בפועל שהדברים מתבצעים. גם מפקח הבנייה וגם עורך הדין יכולים וצריכים לעזור בלהשיג יותר עבור הדיירים ברזולוציות הגבוהות ביותר שדווקא שם נמצא ההבדל הגדול והיתרון הוא שהשכר של שניהם ממילא משולם על ידי החברה היזמית ולא יוצא מהכיס של הדיירים אז חבל שלא לנצל זאת כמו שצריך. אחת מנקודות ההשוואה החשובות יותר הן בין הדירות החדשות שימכרו לדיירים חדשים לבין אלו שאתם תקבלו, כך שלא ייצא מצב שבו כדיירים מפונים אתם תקבלו פחות מדיירים חדשים שיכנסו לפרויקט.

חשוב מן הסתם שהכל יהיה כתוב החל ממה שאתם מקבלים בסוף הפרויקט בפועל: שטח הדירה, חנייה, מחסן וכולי וגם מתי כל דבר צריך להתבצע (עם קנסות על איחורים) וגם אחריות קבלן על דירה חדשה. גם כל נושא הערבויות חשוב שיוסדר כמו שצריך – יש שתי סוגי ערבויות: אחת כנגד ערך הדירה העתידי והשני כנגד דמי השכירות לכל התקופה עד שתוכלו לממש את הערבות הראשונה על שווי הדירה העתידית שלכם. גם את סוגיית השמאי חשוב להסדיר משום שהשמאי צריך לקבוע את שווי שכר הדירה שאתם אמורים לקבל בכל התקופה. השמאי אינו שמאי של הקבלן אלא מישהו שהוסכם על שני הצדדים.