איך מעריכים דירה לפני פינוי בינוי? - התחדשות עירונית בישראל

אחת מהתוכניות הפופולריות בעולם הנדל"ן הישראלי, היא לא אחרת מאשר התוכנית הממשלתית העונה לשם "התחדשות עירונית", אותה אי אפשר לפספס בלא בערים הקטנות בצפון או בדרום וגם לא באף אחת מהערים הגדולות. וככל שהפופולריות של התוכנית עולה ומתרחבת, לא מעט מהאזרחים אינם יודעים כיצד ניתן להעריך את הדירה שבבעלותם ובעיקר במקרים של פינוי בינוי. לכן בפרויקטים מסוג אלו מומלץ להכיר אילו מרכיבים עלולים להשפיע על שווי הדירה, כאשר כל אחד מאותם מרכיבים מתייחס לא רק אל מצבו הנוכחי של הדירה או הבניין אלא גם לתוצאה הסופית.

הערכה שגרתית של דירה

כאשר מדובר על הערכת שווי של דירה, חשוב להתבונן על פני מספר היבטים קריטיים וככל הנראה בסיסים במיוחד גם כאשר לא מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי. כך למשל שטח הדירה יהווה פרמטר לא קטן בשווי הדירה, זאת לצד המיקום של הדירה, החל מאזור פרברי ושקט בעיר גדולה ועד לדירה רועשת על יד אזור תעשייה. אך בכל הקשור לפרויקטים בסגנון פינוי בינוי, מיקום הדירה גם הוא מעניק משקל לא קטן בשוויה של הדירה. כך למשל בעלי דירות החל מקומה 2 ומעלה, נהנים בצורה כמעט מתמדת בשווי דירה מעט יותר גבוהה בכמעט 9% מאשר הקומה השנייה. אל משתנה זה מצטרף גם כיווני האוויר, כאשר עם שלושה כיווני אוויר, יכולה להעלות את שוויה ב5% בממוצע.

תוספות דירה של פינוי בינוי

כמו כן פרמטרים נוספים בפרויקטים של פינוי בינוי, כוללים גם את התוספות אשר מיועדות לכל דירה כאשר הממ"ד נחשב ל"בילד אין" בפרויקטים אלו וכך גם אחוזי השבחת הנכס יכולים לעלות מעלה מעלה. כך למשל דירה בת 50 מ"ר שלה יתווספו לאחר הפינוי עוד כעשרים וחמישה מטרים של ממ"ד או עשרה מטרים של ממד, ככל הנראה תוכל להשפיע על בכשישים וחמישה אחוזים מהשווי הקיים. כמו כן בערים רכיב החנייה הולך ומקבל יחס חשוב, שכן הוספה של חניה לדירה תוכל לרומם את שווי הדירה בין חמישה עד עשרה אחוזים.