זכויות בניה בפרויקט תמ"א 38 - התחדשות עירונית בישראל

את פרויקט ההתחדשות העירונית אנו יכולים לראות כמעט בכל מקום במדינת ישראל, פרויקט זה שגם נקרא פרויקט תמ"א 38 הינו חלק מתפיסה תכנונית בכל הקשור לבניית ערים ופיתוח שלהן. השיטה שהחלה באנגליה כמה שנים לאחר המהפכה התעשייתית, נותן מענה לצורך התכנוני של ערים גדולות וקטנות ואמור לשפר את תשתיות, להוסיף יחידות דיור ועוד. בישראל לעומת זאת הדגש בכל הקשור לתמ"א 38 הוא בעיקר חיזוק מבנים הנמצאים בסיכון של רעידת אדמה ופינוי בינוי עבור מבנים שאינם ראויים לאיכלוס. יחד עם זאת ישנם לא מעט היתרים שונים אשר כוללים מגוון רחב של דירות, שלא פעם גם אינם נמצאות באזור סיכון  גבוהה לרעידת אדמה. אבל בין אם אתם דיירים בבניין המועמד לשיפוץ תמ"א 38 ובין אם לא, חשוב שתכירו את זכויות הבניה בפרויקטים השונים על כל גווניה על מנת שתגיעו מוכנים למקרה שכזה.

מי זכאי להשתתף בפרויקט תמ"א 38?

ישנם כמה תנאים שבהם הבניין בו אתם גרים יהיה זכאי להשתתפות בפרויקט תמ"א, הראשון מביניהם ובטח תוכלו לנחש הוא אי עמידה של הבניין תחת תקנות רעידת אדמה בישראל ולרבות תקנה 413. יחד עם תנאי זה במידה והבית המשותף הינו מעל ל4 קומות ושטח המבנה עולה על כ400 מ"ר ואליו מצטרף התנאי הבא, המתייחס להיתרי בנייה אשר הוצאו לפני הראשון בינואר 1980. אל כל אלו מצטרף התנאי הרביעי והוא שלא נקבע צו הריסה של בית משפט או של תכנית הריסה כזו או אחרת.

מה אני כדייר מקבל מהתוכנית?

ה"שורה התחתונה" היא תוספת של 25 מטרים לכל דירה והיא יכולה להופיע תחת מגוון סוגים של בנייה, כמו הוספה של חדר, מרפסת, חנייה או מעלית. הוספות אלו יעשו כמובן בכפוף לתכניות הבנייה העירוניות, אך שיפוץ התשתיות, לובי, מקלטים, חדרים אופניים וכו גם כן מחויבים בתוכנית.

בזמן שיפוץ, מי אמור לשלם שכ"ד מעבר וכו?

על פי חוק מי שאמור לשלם את הוצאות המעבר, שכר הדירה בזמן השיפוץ יהיו משולמים על ידי הקבלן ולא על ידי הדיירים.

אם זה כך מה הקבלן מרוויח?

הקבלן אמור להרוויח על כל דירה בבניין אותו הוא משפץ בין 3 ל2.5 דירות מה שיהפוך את ההשקעה עבורו לכדאית במיוחד.

מי אמור לייצג את הדיירים אל מול היזם/קבלן?

מי שאמור לעשות זאת הוא לא אחר מאשר עורך דין שיהיה מוסכם על פי רוב דיירי הבניין, והוא יהיה אמון על שמירת האינטרסים של הדיירים ולא של היזם. לכן גם קיימים שורה של תקנות שונות אשר אמורות למנוע ניגוד אינטרסים בין עורך הדין אל בין היזם.