מהי החשיבות של עורך דין בפרויקט התחדשות עירונית? - התחדשות עירונית בישראל

פרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב פרויקטים ארוכי טווח ומורכבים הן בשל ריבוי הגורמים הנדרשים לשתף פעולה כדי שהפרויקטים יצליחו והן בשל התקציבים הגדולים והצורך מצד אחד להבין את התמונה הגדולה ומצד שני לרדת לפרטים הקטנים ביותר.

אחד מגורמי המפתח, אם לא הגורם המרכזי ביותר, הוא עורך הדין של הדיירים בפרויקט. לעורך הדין יש השפעה לא מועטה בקביעה האם הפרויקט יצליח או לא.

עורך דין עם ניסיון ידע לקבוע בטוחות ומודלים נכונים למימוש מוצלח של הפרויקט – הוא ידע כיצד לוודא כי הדיירים יקבלו את מלוא התמורה מהקבלן, עד כמה ניתן ללחוץ את הקבלן מבלי להפוך את הפרויקט ללא כדאי כלכלית עבורו, הוא ידע כיצד לבחור את הקבלן הנכון לפרויקט או לפחות לצמצם את רשימת הקבלנים לשניים שלושה המובילים לבחירת נציגות הדיירים והוא גם ידאג לכך שהדיירים לא ישלמו שקל במהלך תקופת הפינוי והמגורים החלופיים.

סעיף חשוב נוסף הוא תכנון ומימוש ביצוע הפרויקט ברמה הכלכלית והמשפטית – מרמת החוזים וההתנהלות מול הרשויות השונות ואולי החשוב ביותר הוא תחום המיסוי והצורך להימנע מהיטלי השבחה או מיסים נוספים בפרויקטים של פינוי ובינוי.

במקרים רבים עורכי דין מוצלחים הצליחו לקדם פרויקטים שנתקעו במשרדים שונים או בשלבים שונים או הצליחו בעבודה מאומצת ומוצלחת מול הרשות המקומית לשדרג את פרויקט התמ"א 38 לפרויקט פינוי בינוי או לתמ"א 38 תיקון ב. לעיתים גם נדרשת עבודה מול רמ"י – רשות מקרקעי ישראל והמכרזים שהיא מפרסמת.

מישור שלישי וחשוב לא פחות הוא העבודה מול הדיירים – בין אם באיגוד הדיירים ועזרה וליווי ההתנהלות שלהם, כך שהנציגות תתנהל כגוף אחד ולא תתפרק בלחצים שונים לאורך הפרויקט הן בעבודה מול היזמים והקבלנים והן כתוצאה מבעיות ועיכובים שעולים בפרויקט עצמו.

גם בעבודה מול דיירים סרבנים או מוגנים, עבודה נכונה של עורך הדין יכולה לעיתים לחסוך המון כסף וזמן ולסייע לצלוח את הפרויקט בצורה מוצלחת.

עורכי דין מוצלחים ובעלי ניסיון יבינו גם בכל נושא המימון – הן מביקורת ופיקוח על תוכנית המימון של היזם/חברה הקבלנית ועד לסיוע בהבנת התכנון הפיננסי של הדיירים עצמם וייעוץ שימנע קשיים תזרימים או הבנה מתי ידרשו או ישתלם להם להוסיף מההון עצמי ומתי בשום אופן אסור להם להוציא אפילו שקל מכיסם.

מכיוון שכל הוצאה מתחילה ממספר אלפי שקלים ועד עשרות ומאות אלפי שקלים, לכל החלטה מושכלת יש השלכות משמעותיות על איכות החיים ורמת החיים של דיירי הפרויקט.