הערכת שווי דירה בפרויקט פינוי בינוי - התחדשות עירונית בישראל

מדינת ישראל נמצאת תחת גל התחדשות עירוני גדול, אנו יכולים לראות זאת החל מעפולה שבצפון ועד אל באר שבע שבדרום. פרויקטים של פינוי ובינוי ועד לפרויקטים של שיפוצים קלים וחיזוקי תשתית. אך לא מעט מאותם בעלי דירות אשר אמורים לעבור תהליכים של התחדשות עירונית, אינם יודעים את שווי הנכס המדויק ועלולים לשלם על כך מחיר לא קטן. לכן לפני שאתם מתחילים איזה שהוא תהליך התחדשות בבניין המגורים שלכם, ובמיוחד אם אתם לפני תהליכים של פינוי ובינוי, חשוב לעשות הערכת שווי לדירה שלכם.

למי עלי לפנות על מנת לקבל הערכת שווי?

כמובן שלפני הליך של פינוי בינוי יש להיוועץ עם שמאי מקרקעין.

נקודות לבדיקה לפני בחירת שמאי

בחיפוש אחר שמאי מקצועי חשוב לזכור כי לא רק תעודת ההסמכה הינה קריטית לקבל הערכת שווי דירה מדויקת, אלא גם ניסיון בנכסים דומים ובאזור בו אנו מתגוררים. לצד זאת חשוב לוודא כי איש המקצוע אכן מנוסה ויוכל להעניק הערכה מדויקת לנכס שלנו, אשר תכלול משתנים רבים החל מגורמים פיזיים כמו בנייה באזור הנכס ועד אל משברים עולמיים כמו מגפת הקורונה.

מה מעריך שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין מעריך לא מעט פרמטרים, אך העיקרים שביניהם אלו הם שטח הדירה, כיווני אוויר, חניה מחסן ועוד.  עם זאת חשוב לזכור כי לצד פרמטרים אלו ישנם לא מעט דירוגים אשר יוכלו להשפיע על שווי כל דירה, בין אם מדובר בקומת קרקע ללא גינה, דירה בקומה שלישית ומעלה ללא מעלית ואפילו דירה בעלת שלושה כיווני אוויר. כל אלו ישפיעו לעיתים באחוזים מינוריים על העלות של כל דירה, עם זאת יש לקחת אותם בחשבון.

האם שווי הדירה של השכן שלי יכול להיות גבוה יותר?

ישנם סיכוים כאלו שכן, והערכה כזו תתבסס כמובן על הנתונים שהזכרנו מעל, הם אלו אשר ישפיעו על מחירה של כל דירה בבניין לבסוף.

מתי נכון יהיה להתייעץ עם שמאי?

התייעצות עם שמאי מומלץ לעשות לפני החתימה על הסכם תמ"א כזה או אחר, עם זאת חשוב לזכור כי בכדי שנוכל להכיר לא רק את זכויות הבנייה בנכס שלנו אלא גם את עלותו בשוק יש להיוועץ עם שמאי. כמובן שככל שנקדים בקבלת שירותיו של שמאי כך נוכל להתמקח על עלות הפיצויים במידה של פינוי בינוי ועוד מגוון היבטים כלכלים ומהותיים לפני כניסה אל פרויקטים שכזה.

 במה עוד הערכת שווי יכולה להיות משתלמת?

הערכת שווי של דירה יכולה לכלול לעיתים גם היטלים שונים, את אלו חשוב לבדוק גם כן על ידי שמאי מקרקעין. היזם נתן לנו תמורה x וחלק מהדיירים אינם מסכימים?  שמאי יוכל לפתור זאת? כמובן. שמאי יוכל לתת לכם בדיקת תמורה מחודשת לנכס שלכם, וגם לעשות סדר בין החלוקה שבין הדיירים והשתתפות שלהם בפרויקט.

מה בנוגע לדיירים סרבנים?

לרוב מקרים אלו קורים כי אחד הדיירים מעריך אחרת את הנכס שלו, על כך יוכל שמאי מקרקעין לתת הערכה מדויקת יותר של הדירה ובכך לא להשאיר אף דייר מקופח.

כמה יכולה לעלות בדיקה של שמאי?

עלות של שמאי נעה כיום בין 2500 שקלים לבין 6100 שקלים, אך יחד המחירים עלולים להשתנות עם השתתפות של דיירים וחלוקה שווה בין כולם.

האם שמאי יכול לתת הערכה פוטנציאלית?

כן! שמאי מקרקעין יכול לתת הערכה לשווי הנכס בעתיד,  כזו שבמרבית המקרים נעה בין 25 ל45 אחוזים ולעיתים גם עד 120 אחוזים!