איך לבחור קבלן תמ"א 38? - התחדשות עירונית בישראל

1. אתם מבינים שאתם גרים בבניין ישן הנמצא בסיכון לרעידת אדמה או בסיכון להיפגעות מירי רקטות ואתם רוצים להתקדם לבניין חדש ולדירה עם מיגון. דווקא בתקופה הנוכחית כשראינו עד כמה חשוב הממ"ד והעמידות של הבניין במטחי רקטות, חשוב לבחון כיצד אתם יכולים לקדם תמ"א 38 מול הרשות המקומית שלכם.
2. בתמ"א 38 ישנן שתי אפשרויות – תמ"א 38 הרגיל שבו יש עיבוי ותוספת לבניין הקיים ותמ"א 38/2 שמאפשרת הריסת הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש לחלוטין.
3. האפשרות השנייה היא כדאית יותר ליזמים ולדיירים אך לא תמיד אפשרית לפי תוכניות הבנייה העירוניות.
4. לא מעט מהפרויקטים של תמ"א 38 נתקעים בשל חוסר יכולת או היתכנות של היזם או של הקבלן.

אז איך בוחרים קבלן מתאים לפרויקט התמ"א שלכם? לרוב לא בטוח שיהיו לכם את הכלים לזהות את היכולות האמיתיות של היזם ולהבין האם יש לו את האיתנות הפיננסית ואת הכלים להביא את הפרויקט להשלמתו ולכן מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה בתמ"א 38, לרוב עורך דין שכזה מכיר ויודע כיצד לבדוק את החברה היזמית וכיצד לדאוג לערבונות וביטחונות עבור הדיירים במיזם. בחלק מהמקרים עורך הדין אף יכול להביא עימו קבלנים שעבד עימם בפרויקטים בעבר בהצלחה ולתת לנציגות הדיירים לבחור ביניהם.

אפשרות אחרת היא שהדיירים עצמם מכירים בין אם דרך בני משפחה או מכרים יזמים שביצעו פרויקטים דומים בהצלחה ומוכנים לחתום עליהם בעיניים עצומות. מהלך כזה מחייב אמון מלא מצד יתר הדיירים בהמלצה של הדיירים שהביאו את היזם. אפשרות שלישית היא להיעזר בדירוג אוביקטיבי של חברות תמ"א 38 כמו הדירוג של דן אנד ברדסטריט שהחל בשנת 2019 בשיתוף עם מרכז הבניה הישראלי ואפשר לדרג מעל אלף יזמים שונים בתחום שכרבע מהם הם קבלני ביצוע. מכיוון שמדובר בתחום עם סיכון פיננסי גבוה ועם המון חברות שפעילות בו ועם סיכונים נוספים אחרים היה צורך ליצור מודל משוקלל שכלל גם את פעילות היזם וגם את הנסיבות שבהם פעלו היזמים. למרות דירוגים אלו, נראה כי מדובר באקט תדמיתי יותר או באקט שמסייע לאנשי מקצוע בתחום ופחות נגיש או מובן בהכרח לדיירים הפשוטים.