היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי

היטל השבחה הוא תשלום שכל בעל נכס צריך לשלם לרשות המקומית או יותר נכון לוועדת התכנון והבינוי המקומית שהביאה לעליית שווי הכנס שלו. לדוגמא אם מאושר לבעל נכס תוספת שטח בנייה כגון חדר או קומה או כל שינוי שגורם להשבחת הנכס מחייב את בעל הנכס בתשלום. ההיטל משולם לאחר אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), אישור של הקלות או של שימוש חורג וישולם ביום מתן האישור. מכאן ניתן להבין כי בפרויקטים של פינוי ובינוי מתקיימים לפחות 2 התנאים הראשונים.

ההיטל עומד על כחצי מעליית השווי או ההשבחה של הנכס. כלומר אם שמאי קובע כי עליית השווי היא 50 אלף שקלים, היטל ההשבחה יעמוד על 25 אלף שקלים. את החישוב עושים ביום אישור התוכנית שהשביחה את הנכס ולא בהכרח ביום תשלום ההיטל (אם לדוגמא התשלום מתבצע בעת מכירת הנכס מספר שנים לאחר מכן).  אם אתם שואלים את עצמכם כיצד מצדיקים הרשויות את המס הנוסף שחל החל משנת 1981 – הסיבה כביכול להיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית לתכנון ופיתוח. ישנם מקרים בהם ניתן פטור מהיטל השבחה וישנם מקרים רבים בהם נערך משא ומתן בין השמאי של בעל הנכס לשמאי הרשות המקומית.

בכל הקשור להיטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי קיימים חילוקי דעות מקצועיים: ישנם שמאים הבטוחים כי קיים היטל כזה במקרה של פינוי ובינוי ולעומתם לא מעט שמאים הסבורים כי אין חובה כזו. ישנם שמאים בודדים הסבורים כי היטל זה יוטל על הקבלן או היזם המבצע את הפרויקט. תקדימים שונים בערים שונות מצביעים על כך שהמציאות אינה שחור ולבן וכי במקומות כמו תל אביב לדוגמא יש (ועדת ערר פסקה תשלום היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי ברמת אביב) וכי במקומות אחרים אין (שכונות שיקום) או שהיזם ישתתף בתשלום (ירושלים). חשוב לזכור כי בפרויקטים של תמ"א 38 תיקון ב, שבהם נהרס הבניין ונבנה מחדש (ולא כל האזור כולו) אין היטל השבחה ויש המכנים פרויקטים אלו כפינוי בינוי בטעות. כאשר מדובר על הריסה ובנייה מחדש של אזור שלם סביר להניח כי יהיה היטל השבחה אך ייתכן וישולם על ידי הקבלן וניתן לנסות להכניס סעיף שכזה אל החוזה של הדיירים מולו. יש מקרים בהם אם בעל הנכס מתחייב לגור בפועל מספר שנים בנכס (ארבע והנכס בגודל כולל של עד 140 מ"ר) הוא יקבל פטור.