התחדשות עירונית רמת גן 2021

העיר רמת גן היא הזדמנות נדירה להתחדשות עירונית, הקרבה לתל אביב, השכונות הוותיקות יותר מהוות הזדמנות מדהימה לפרויקטים של פינוי בינוי או לתמ"א 38. העיר מאופיינת בעשרות רבות של בתים המיועדים להתחדש, בין הדוגמאות של התקופה האחרונה ניתן למצוא את הבניין ברחוב אביגיל 18 שעבר תמ"א 38 תיקון 2 (כלומר הריסה מוחלטת ובנייה מחדש), את הבניינים ברחוב אחד העם או ברחוב המתמיד או את הבניין ברחוב אסף 22.

בין השכונות שנמצאות בתכנון ניתן למצוא את רמת עמידר, שיכון מזרחי, הבילויים, הגפן ונחלת גנים, הרב אברהם, הבורסה, קריית הראשונים ועוד. בין השכונות שאושרו בהן כבר תוכניות ניתן למצוא את נווה יהושע, קריית בורכוב, הותיקים ויד לבנים. ביד לבנים כבר החלו עבודות כמו גם בנגבה.

חשוב לזכור כי מדובר בתהליך שלוקח זמן ומצריך סבלנות והתארגנות והכנה מראש ולכן חשוב מאוד להיעזר במנהלת להתחדשות מקומית ברמת גן. פרויקט תמ"א 38 יכול להיערך בין שנתיים לארבע שנים כולל היתר הבנייה והביצוע ואילו פרויקט פינוי בינוי המצריך גם תב"א חדשה עלול לקחת בין שלוש לשבע שנים ובמקרים מסויימים בהם יש התנגדות דיירים אז גם יותר. פרויקט תמ"א לא בהכרח יבטיח חנייה עבור הדירות החדשות בשל המצוקה העירונית אלא אם מדובר בתיקון 2 המאפשר הריסת המבנה לחלוטין. במקרים בהם אין חניה והיזם נדרש לשלם קרן חניה (תשלום כופר עבור חניה לעיריית רמת גן), חשוב מאוד לוודא כי הכספים אכן הולכים להקמת חניון ציבורי באזור. בפרויקט של פינוי בינוי היזם מחויב בבניית חניות על פי התקן גם אם ידרש לחניה תת קרקעית וכן גם להפרשת כספים לצרכי ציבור מה שבתמ"א 38 הוא לא מחויב. בשני המקרים מקובל כי דייר יקבל תמורה של 12 מ"ר + מרפסת לפי מה שקבעה עיריית רמת גן ובתמ"א 38 יתכן ופחות. העירייה מאפשרת בתמ"א 38 תוספת של קומה עד שתיים וחצי קומות. בפינוי בינוי מדובר לא רק בהחלטה עירונית אלא בתב"ע הקשורה גם למדינית התכנון של משרד הבינוי והאם יש היתכנות למגדלים או לא.

כדי לבחון מה סוג ההתחדשות העדיף עבורכם מומלץ לפנות למנהלת להתחדשות עירונית ובמידה וכבר יש לכם נציגות דיירים והפרויקט שלכם מתאים למדיניות התכנון המקובלת גם תקבלו סיוע עירוני. או לחלופין להתקשר לעורך דין להתחדשות עירונית שיוכל לייעץ לכם לרוב ללא תשלום בהתחלה ובהמשך לשרת אתכם על בסיס תשלום של היזם (במידה והפרויקט יצא לדרך) ותוכלו כמובן גם לממן מכיסכם אנשי מקצוע שונים שיוכלו לסייע ולייעץ לכם. גורמי המקצוע שתדרשו להם פרט לעורך דין יהיו אדריכל/מהנדס/מפקח בנייה, שמאי ולעיתים גם פונקציה של גישור בין הדיירים במקרים של אי הסכמות או של דיירים סרבנים. כדאי גם להתחיל ולהכיר מושגים שונים הקשורים בפרויקט כגון אחוזי בנייה, חוק המארגנים (בכלל כדאי להכיר את החוק המתייחס לפינוי פינוי/תמ"א 38), בניין רב קומות מול בניין גבוה, הפקעה לצורכי ציבור, הפקדה, ההיטלים השונים והועדות השונות ותפקידיהן בתהליך.