עורך דין פינוי בינוי כגורם מגשר ומקשר בפרויקט - התחדשות עירונית בישראל

האם אתם יודעים כמה גורמים מעורבים בפרויקט של פינוי ובינוי? המון, תוסיפו על כך את אורך הזמן הנדרש להרמת פרויקט כזה ואת הכספים הכרוכים בו ותבינו עד כמה מדובר באחד מסוגי הפרויקטים במורכבים ביותר שקיימים כיום בשוק הישראלי.

רק כדי לסבר את האוזו, בפרויקט פינוי בינוי אחד תמצאו:

• יזם או חברה קבלנית;
• את הדיירים עצמם ולעיתים גם בעלים אם לא מדובר באותו אחד;
• כמובן הבנק שממן את הפרויקט;
• הרשות המקומית שלרוב תיוצג על ידי הגוף המקומי האחראי על התחדשות עירונית באזור;
• שמאי מקרקעין ולעיתים יותר מאחד;
• לשכת רישום המקרקעין;
• מהנדסים וקונסטרוקטורים;
• מפקח בנייה;
• ועדת תכנון ובנייה;
• הג"א – פיקוד העורף;
• פולשים ודיירים סרבנים;
• אולי גם מתווכים ועוד ועוד.

אך מעבר להיותו מגשר, מתווך ואף מקדם את הפרויקט מול הגופים השונים, תפקידו העיקרי אולי של עורך הדין הוא לוודא את נושא הבטוחות וכי הדיירים מקבלים את התמורה המלאה שהמחוקק התכוון שיקבלו. ישנן מספר ערבויות שתפקידן לוודא כי הדיירים אינם נפגעים בקבלת התמורה ולאורך הפינוי ושלבי התהליך השונים.

מדובר בערבויות בשלב הביצוע הכוללות התיחסות לשווי עבודות התמורה וערבות בנקאית פוחתת עם התקדמות העבודה – כאשר בשני המקרים ההתייחסות היא אל שווי הדירה הסופית בפרויקט. ישנה גם ערבות לביצוע תיקונים במקרים של ליקויים בפרויקטי תמ"א שאינה רלוונטית בפרויקטי פינוי בינוי.

ערבות נוספת היא ברמת המיסוי ואמורה לוודא כי הדיירים יהיו פטורים ממס שבח ובמידה ויחוייבו במס שבח אז יש להבין האם תשלום השומה הוא על היזם או על בעלי הזכויות בנכס, כאשר בכל מקרה חשוב שהתשלום יבוצע רק עם סיום הפרויקט ולא עם קבלת ההיתרים ויתכנו גם ערבויות נוספות.

הגישור או התיווך המרכזי שיצטרך עורך הדין לבצע הוא בין רצונות הדיירים כולל דיירים סרבנים ושכנים או עורכי הדין שלהם לבין היזם או החברה המבצעת: הכלי המרכזי אולי לבניית תשתית טובה ובריאה הוא מכרז לבחירת יזם על בסיס דרישות הדיירים הלוקח בחשבון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ואת התמורה שיכולים הדיירים לדרוש מבלי לפגוע מהותית ביזם.

כאשר מדובר בקבוצת רכישה יתווספו שלבים נוספים לתהליך החל מהמו"מ עם בעלי הנכס המקוריים ודרך פתרונות מימון מקוריים לתקופת הביצוע כמו גם בטוחות לרוכשים.